親の土地に、兄弟の１人が本人の名義で自宅を建て生活していることがあります。こういった親子間では、親に対して子供からの地代の支払いもなく、子どもは、無償で使用していることが多いです。親が子供に無償で土地を使用させている場合、法律的には、親とその子供の間に使用貸借契約が存在しているものと評価されます。
使用貸借契約とは、無償で貸す契約のことで、書面を作らなくても、口頭だけでも成立します。このような場合、親が亡くなってしまった後、相続になったとき、遺産分割はどうなるのでしょうか?遺産分割のトラブルについて考えていきます。

どのようなトラブルが起きるのか

ケース１

ケース２

このように、親子の間の使用貸借に基づいて建物が建築された場合、遺産分割の際にトラブルになることがよくあります。土地を使用している相続人が、他の相続人に代償金を支払う意思があったとしても、幾ら支払うかという部分でもめることがあります。理由は、土地の評価について、相続人間で意見が対立することが多いためです。

遺産の無償使用（使用貸借）による利益が特別受益に該当するのか

たとえば、親の土地の上に長男が長男名義の自宅を建てて生活していたとします。親の相続人が長男と次男です。こういった場合には、親とその子供の間に使用貸借契約が存在しているものと解釈されます。
つまり例でいう長男は、親の土地を無償で使用する権利を与えられたことになります。そうすると、長男は、親から生前に使用借権をもらっているので、これが特別受益に該当するかどうかが問題になります。特別受益に該当するなら、もう1人の相続人である次男との公平性を図るため、長男の遺産の取り分は少なくなります。今回の例のように土地が主な遺産である場合には、長男の使用借権は基本的には特別受益に該当するといえます。

しかし、もし長男が、親に一緒に住むようにお願いをされて親の土地上に長男の建物を建築し、親を扶養することと引き換えに地代を払っていないような場合には、扶養の負担と土地の利用は対価関係にあると評価され、特別受益でないとされる場合もありますので全ての使用貸借契約が特別受益にあたるわけではないことを知っておく必要があります。

特別受益について

特別受益に該当すると判断された場合の評価額について

使用借権が特別受益に該当する場合の評価については、裁判実務上、土地を更地として評価した価格の１割から３割までの間で、具体的な事情を踏まえて判断される傾向にあります。 たとえば、使用貸借権を更地価格3,000万円の1割であるとした場合、3,000万円×10％で300万円となります。

土地はどうやって評価するのか

相続人が使用貸借をしている土地については、公平性の観点から、更地評価することが裁判実務の運用となっています。 そのため、相続人が使用貸借している土地は、更地と同様に評価して遺産分割が進められます。

更地評価はどのように決めるのか?

遺産分割における更地評価は、実勢価格により決めることになっています。 実勢価格とは、市場で実際に取引された価格または周辺の取引事例から推測された価格のことです。実際の不動産売買価格は、不動産の需要と供給で決まりますので、公示価格よりも高い価格になる場合もありますし、その逆の場合もあります。

しかし、実勢価格は、しっかりとした基準があり明確に記載されているものではありません。そのため、実勢価格がいくらなのかを巡って、対立が生じやすいです。
実勢価格の調査には、専門業者に鑑定・査定を行ってもらう方法が主な方法となります。１つは、不動産業者による査定ともう1つは、不動産鑑定士による鑑定になります。

更地評価額でもめてしまったら?

一般的に、各相続人が、それぞれ不動産業者がサービスで行っている査定を利用し、これを材料に評価額を交渉します。当事者の主張する評価額の中間を取るなどして、評価額の合意ができる場合が多々あります。しかし、相続人間の意見が一致しない場合、代償金の額が定まらず遺産分割ができないため、家庭裁判所に調停の申立てをすることになります。 そして遺産分割調停になっても評価額の合意ができない場合は家庭裁判所が選任した中立な不動産鑑定士により、土地の鑑定が実施されます。そうして、土地の実勢価格が決まることになります。

遺産の分け方について

１．土地を使用している相続人が土地を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法

たとえば、親の土地上に長男が長男名義の自宅を建てており、親の相続人は、長男と次男です。
遺産は、土地が更地価格で3,000万円と預金が2,000万円の場合には、以下のようにして長男は、次男に代償金を支払うことになります。
親と長男の間には、使用貸借契約が発生しています。この場合には、使用貸借契約が特別受益にあたると判断されたとします。 特別受益の評価額を、仮に使用貸借権を更地価格3,000万円の10％である300万円とします。 更地価格と預金を合わせた額5,000万円が遺産の評価額となります。
長男と次男の具体的な相続分は、以下となります。

長男が土地を取得し、次男が預金2,000万円を取得して、長男は、次男に代償金として500万円を支払う形になるでしょう。
特別受益についてもふれましたが、更地価格3,000万円の土地と預金2,000万円を長男と次男で2分の1ずつ分割するのと結論は同じになりますので、「長男の特別受益はいくらか」という問題が生じないことになります。

２．土地を売り、遺産を分割する方法

土地を分筆して分けることができれば、それが方法としてはいいのですが、建物が建ってしまっている場合、土地を分筆して分けることは難しいです。
そこで、不動産を売却して代金を分ける方法があります。 不動産を共同で売却するためには、相続人全員の合意のもと不動産仲介業者に売却を依頼します。そして、買主が見つかった場合には、相続人全員が売買契約書に署名・押印し、所有権を買主に移転する登記手続をしなければいけません。 そのため、相続人の１人でも協力が得られない場合には、売買契約による売買は実現できません。土地を使用している相続人が共同売却に協力しない意向を示し、かつ、代償金の支払いをするつもりもないといった場合、遺産分割審判において家庭裁判所に土地の競売を命じる審判（決定）を出してもらうことになります。
この審判に基づいて、相続人のいずれかが、地方裁判所に不動産競売の申立をすることになります。競売手続というのは、裁判所が主体となって行う売却手続のことです。 裁判所が土地の状況を調査すると共に不動産鑑定士に土地の評価を依頼します。その評価の結果に基づいて買受可能価額を決めて、インターネットなどを通して物件の情報を公開します。 競売手続は、相続人の中に売買に賛同せず協力しない人がいても実行することができる点がメリットですが、不動産仲介業者に頼んで一般の市場で売却する場合に比べ、売買代金が低くなってしまうことが多いので、その点ではデメリットといえます。

不動産問題でトラブルになりそうな場合は弁護士にご相談ください

不動産に関する相続人間の話合いで、お互いに感情的になってしまい話が進まない場合は、弁護士に相談してみることをご検討ください。 土地を使用している相続人が、最初は売却に前向きだったのに、「やはり売りたくない」と気持ちが変わってしまい、さらにはそれが原因で他の相続人との間でトラブルとなり、つい感情的になって代償金を支払おうとしない場合など、さまざまな問題が起こりえます。
弁護士が入ることで相続人の間で冷静な話合いを実現することができ、遺産分割を円滑に進められる可能性もでてきます。また、どう対処していくのが良いか、弁護士がその状況を見て判断し、相談者様にしっかりとアドバイスさせていただくこともできます。

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