相続財産に不動産が含まれている場合、「相続した不動産がいくらなのかわかりますか？」、「不動産の評価方法を知りたいです。」といったご相談を当事務所でもいただきます。
不動産の評価方法については、多数方法があります。

不動産評価の算定方法

1.実勢価格

市場で実際に取引された価格または周辺の取引事例から推測された価格のことです。実際の不動産売買価格は、不動産の需要と供給で決まりますので、公示価格よりも高い価格になる場合もありますし、逆の場合もあります。
不動産の実勢価格を基準としたい場合には、専門業者に鑑定・査定を行ってもらう方法が有効となります。
1つは、不動産鑑定士による鑑定、もう１つは、不動産業者による査定となります。

2.公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が特定の標準地について毎年１月１日を基準日として公示する価格であり、同年３月下旬ころに公表されています。
国土交通省のサイト「土地総合情報システム」で確認することができます。
不動産鑑定評価や不動産仲介業者の査定においても参照されています。
なお、同じく国土交通省が公表する地価で基準地価というものもあります。 基準地価はその年の７月１日時点の全国の基準値の土地価格であり、調査主体が国土交通省ではなく、都道府県になり、公示価格と同様に客観的な評価方法として用いられることがあります。

3.相続税評価額（路線価）

相続税評価額（路線価）は、相続税、贈与税等の算出の基準となる価格のことで、毎年１月１日時点の価格が基準となり、毎年７月頃に国税庁から公表されます。
路線価は、一般的には地価公示価格の８割を目途に設定されています。
国税庁のサイトで「路線価図」が公表されています。

路線価とは、国税庁が定めた道路に面している標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、路線価方式は、路線価が定められている地域に宅地がある場合の評価方法になります。 この路線価に宅地の面積を乗じたものが、基本的な計算方法となります。
路線価は国税庁のホームページから確認することができ、1㎡当たりの価額が千円単位で表示されています。

路線価図では、画像の「165D」のように道路ごとの路線価が記載されています。この画像の場合、路線価が165千円のため、1㎡当たりの価額は16万5千円となります。
ただ、あくまでもこの評価額の算出は基本となるもので、実際には土地の形状等を考慮し、補正率で調整を行い相続税評価額を算出します。

4.固定資産税評価額

固定資産税を決める際の基準となる評価額で、「固定資産額評価基準」に基づき各市町村が決定します。
3年ごとに評価替えがされます。
所有者に送られてくる固定資産税の納付通知書や市町村にある固定資産課税台帳で確認することができます。
土地の場合で時価の７割、建物の場合新築時で建設費用の5割～6割（以降年数経過により価値が減少）といわれています。

相続においてどの評価方法が適切なのか

遺産分割における不動産の評価額は、相続人全員が合意すればどの評価額を基準としてもかまいません。
しかし、評価方法は、多数あるので遺産分割をする際の不動産評価をするにあたり、どの価格を基準に評価をするのか問題となります。
遺産分割の際、不動産評価額は実勢価格を参考に合意して決めるのが一般的です。
ただし、実勢価格は、実際の取引価格実勢価格を算定するために不動産業者の査定を用いたりするので、不動産業者の恣意によるバイアスがかかることもあるため、公示価格など客観的で透明性の高い公的評価基準も参考にする必要があります。
相続税評価額（路線価）や固定資産税評価額を基準に評価する方法は、当該土地の価格の評価としては客観性もあり、調査も簡易であるというメリットがあります。また、公示価格を基準に評価する方法は、客観性が高く最も時価に近い評価方法となりますが、公示価格は標準地の価格に過ぎず、問題となる土地が標準地から離れていたり、土地の形や接道条件が異なっていたりすると、当該土地の評価としてはあくまで参考程度にしかならないという点に注意が必要です。
不動産を取得する相続人にとっては、不動産の評価額はできるだけ低い方が預金など別の相続財産で他の取り分を主張しやすくなります。
一方不動産を取得しない相続人にとっては、不動産の評価額はできるだけ高い方が、不動産を取得する相続人が法定相続分以上に相続していると代償金を請求できたり、預金など別の相続財産で取り分を多く主張できたりします。
このように、どの評価額を採用するかで相続人どうしの利害が対立することが多いため、遺産分割協議での問題解決が困難になります。

遺産分割協議で合意できない場合は遺産分割調停・審判へ移行

基本的に、不動産の評価方法も他の分割条件と同様に、遺産分割協議による話し合いで決定します。
しかし、遺産分割協議で不動産の評価方法について合意できない場合は、遺産分割調停を通じての解決を目指すことになります。遺産分割調停では、家庭裁判所において調停委員が各相続人の言い分を公平に聞き取り、調整のうえで裁判官が調停案を作成するなどして、調停案を示します。
不動産の評価方法については、まずは各相続人が主張を提示したうえでの合意を目指しますが、合意に至らない場合には不動産鑑定士による鑑定が行われます。 調停案に相続人全員が同意した場合には、遺産分割調停が成立します。
一方、調停でも依然として相続人同士のもめ事が解消しない場合には、裁判官が審判という形で一定の解決策を示すことになります。

※遺産分割調停における不動産鑑定の注意点
不動産の評価に関して合意がされなかった場合、その不動産について、相続人が裁判所に対して鑑定の申請を行います。 申請を受けた裁判所は、不動産鑑定士を選任したうえで、鑑定費用の見積もりを相続人に提示します。 相続人が見積もりを受け入れ、鑑定費用の概算額を予納すると、実際に不動産鑑定士による鑑定が行われます。
鑑定費用を支払って鑑定をしてみるか、評価方法の選択において譲歩するかは慎重な検討が必要です。

まとめ

相続財産の中に不動産がある場合には、不動産の評価方法が問題となり、遺産分割に大きな影響を及ぼすことがあります。
不動産の評価方法をめぐり相続人の間で対立が発生した場合は、弁護士に相談して解決を図ることも１つの方法となります。弁護士法人シーライトでは、不動産の価格を調査するサービス(有料)もございます。お気軽にお電話ください。

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