例えば、母が亡くなり、長男と次男2人で相続することになったとします。
相続財産は、預貯金以外に母が住んでいた実家があり母が亡くなって以降、実家には誰も住む予定がないため、最終的には実家の土地と建物を売却して、全て金銭に換えた上で２分の１ずつ兄弟で分けようと考えていました。
不動産を２人の共有名義ではなく、現金の形で分け合うのが、相続した不動産の現金化です。
不動産の相続方法には、相続不動産を換価した後に、その代金を分ける換価分割と、不動産を取得する相続人が他の相続人へ代償金を支払うことで解決する代償分割、現物分割の3種類があります。

換価分割とは

換価分割では、まず土地や不動産などの遺産をすべて換金します。そして、その換金された金額を相続人で分配します。この方法では全ての相続人に平等に金銭という形で相続が行われます。

代償分割とは

代償分割では、複数人いる中の特定の相続人が残された財産を相続します。
その相続人が他の相続人に対して相応の金銭などを提供する方法です。
例えば、相続人の１人が遺産である不動産を相続する代わりに、もう１人の相続人に代償金として現金を支払うという方法です。

現物分割とは

個々の現物をそのまま各相続人に相続する方法と土地を分筆して分けるなど１つのものを細分化する方法があります。

換価分割のメリットとは

・それぞれが平等に相続することができる
・財産を現金化するため相続人同士明確な遺産分割ができる

換価分割の際の注意点

・相続登記をする必要がある
・相続不動産を売却した際に税金が発生する

相続登記が必要

土地や不動産を換価分割する場合には、それらの現物をいったん相続登記しなければなりません。

相続不動産を売却した際に発生する税金とは？

不動産を売却することで利益がでた場合には、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
逆に不動産を売却して、利益がでなかった場合、必要書類を揃えて利益が出ていないことの証明ができれば税金は一切かかりません。
※たとえ利益が出なかったとしても、そのことを証明できない場合は税金がかかってしまいます。

譲渡所得

譲渡所得とは、不動産の売却した代金から、不動産を購入する際にかかった費用（＝取得費）や売却にかかる経費（＝譲渡費用）を差し引いたものを指します。

取得費用に含まれる主な費用

・売却する物件の購入代金
・購入時の仲介手数料や税金（登録免許税、印紙税等）
・増改築費用
※戸建てやマンションなど建物の場合、購入代金がそのまま取得費となるわけではありません。期間の経過とともに価値が減少する資産は、減価償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

譲渡費用に含まれる費用

・売却するために支払った仲介手数料や税金（印紙税で売主が負担したもの）
・土地を売るために、建物を取り壊したときの取り壊し費用．
ただし、これまで支払ってきた修繕費や固定資産税、管理費などは引けません。

不動産売却の利益にかかる「譲渡所得税」について

譲渡所得に対してどれくらいの税金がかかるかというと、所得税、住民税と、復興特別所得税です。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のために必要な財源の確保するための税金です。2013年1月1日～2037年12月31日まで課税されます。
ただし、譲渡所得税は利益にかかる税金であため、不動産売却によって利益が出なければ課税されません。

譲渡所得税の税率について

不動産売却で利益が発生した場合、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金がかかります。
3つの税金を合計した税率は、不動産の所有期間が5年未満の「短期譲渡所得」では39.63%、不動産を5年以上所有している「長期譲渡所得」の場合は20.315%となり、土地や不動産を売却した場合の税率は、その取得期間などによって異なります。

長期譲渡所得：譲渡した年の１月１日現在で、該当物の所有期間が５年を越える
短期譲渡所得：譲渡した年の１月１日現在で、該当物の所有期間が５年以下

また、この所有期間のカウントについては5年間きっちりというわけではなく、不動産を売却した年の1月1日において5年を超えているかで判定します。
例えば、2020年2月に購入した不動産を、2025年2月に売却する場合は、2025年1月1日時点における所有期間は4年11か月なので、税率は39.63％になります。
一方2026 年に売却する場合は20.315％になります。

手続きなどに必要なその他の税金

その他、不動産売却には以下のような税金もかかります。

印紙税

印紙税とは、売買契約の金額に応じて支払う金額が変わる税金になります。 印紙税は契約書1通につき課税されます。 売主と買主それぞれが1通ずつ契約書を保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。 金額に応じた税金については、国税庁のホームページのこちらを参照ください》

登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する場合は、物件の引き渡し前にローンを完済して抵当権を外さなければいけません。
抵当権は、ローンを完済しても自動的に抹消されず、債務者が手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています。
また、土地と建物は別々の不動産として数えられるので、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

不動産に関する相続は、弁護士法人シーライトにご相談ください

相続不動産の売却に関して、しっかりと税金について理解をして、スムーズに取引などが行われるように、当事務所では提携税理士事務所と協力してご相談者様の疑問や不安におこたえします。

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