不動産を相続することになったら必要な手続きについて

不動産を相続することになったら、やることは3つあります。
1つめは、遺産分割協議書をつくることです。
2つめは、不動産の相続登記に必要な書類をつくることです。
3つめは、相続登記申請書をつくり、登記所に提出することです。
2024年4月1日から相続登記の義務化が始まったので、しっかりとポイントを押さえておくことが大切です。

遺産分割協議書の作成

被相続人の遺言書がある場合は、遺言に従った相続登記をすることになるので、まずは遺品整理をしながら遺言書の有無を確認しましょう。ただし、相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる遺産分割をすることも可能です。遺言書の記載どおりに分割をすることが、税務上の不都合を生じさせたり、相続人間の争いを生じさせたりする場合には、遺言書が存在しても遺産分割協議をし、遺産分割協議書を作成することがあります。
また遺言書がない場合に、相続人が複数いれば、そのうちの1人が不動産を引き継ぐことになるか売却することになるようなケースがほとんどかと思います。 そのようなケースでは、遺産分割による相続登記をすることになります。そして、遺産分割による相続登記をするには、遺産分割協議書を作成する必要があります。 遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印での押印が必要になるほか、登記手続の際には実印が押されたことを証明するために相続人全員分の「印鑑登録証明書」を添付しなければなりません。

• 遺産分割協議書

また、遺産分割協議書を作成することが必要になる別の理由としては、以下のような場合が考えられます。

換価分割の一例として、2人の相続人で換価分割を行うようなとき、売却手続きなどの都合によって、まずどちらか1人だけの名義で相続登記を行います。その後、売却益を得た1人が、もう一方の人に対して該当する金額を分配することになります。
そのような場合、名義のないもう一方が代金を受け取っているため、贈与になってしまうのではないかと心配をする人がいます。しかし、換価分割でのこのような行為は贈与とみなされず、贈与税が発生することはありませんが、遺産分割協議書には換価分割であることと、売却代金の分配割合を明記することをおすすめします。もし、遺産分割協議書に何も記載がなければ贈与税を課されてしまう可能性があるため注意が必要となります。

※上記の例以外の分割方法として、不動産を売ったお金を分け合うことになった相続人全員の名義に変える方法もあります。

相続登記に必要な書類について

相続登記を申請する際には、指定された書類を準備する必要があります。以下が主要な書類となります。

1.被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本等

相続人を確定するために必要な書類です。
被相続人の死亡による除籍が記載されたものから転籍前のもの、婚姻前のもの、法改正による改製前のものと出生時に入った戸籍まで遡って取得していきます。戸籍謄本はそれぞれの本籍地の市町村役場で申請しなければなりません。申請が必要な役場が遠隔地にある場合は郵送でも申請できますが、数日～1週間程度の時間がかかります。

2.相続人全員の戸籍謄本

法定相続人の現在の戸籍謄本も取得します。戸籍謄本を提出することで、法定相続人であると証明できます。遺産分割協議書を取りまとめる際に、各々で戸籍謄本を取得してもらうようにするとよいでしょう。

3.相続関係を証明する戸籍謄本等

被相続人の子に代襲相続が発生していたり、被相続人の兄弟姉妹が相続人であったりする場合には、上記の戸籍謄本等だけでは足りず、相続関係を証する戸籍謄本等が必要になることがあります。

4.不動産を取得する相続人の住民票

相続登記をする人が実在する人物であることを証明するために、住民票を取得します。そのため、本籍地の記載が省略されていないものを取得する必要があります。

5.不動産の固定資産評価証明書

相続登記の申請には登録免許税の納付が義務付けられているため、税金を算出するための情報を確認できる固定資産評価証明書を準備する必要があります。不動産が存在する市町村役場で取得します。こちらの取得の際も、不動産の地番や家屋番号といった情報が必要になります。

6.不動産の登記事項全部証明書

相続登記をすべき不動産の現時点での権利関係を確認するために必要な書類です。

7.遺産分割協議書と印鑑証明書

相続人の間で遺産分割協議をした際に作成した遺産分割協議書と、それぞれの相続人の印鑑証明書も必要書類に含まれます。

※上記1～7までの書類を揃えれば相続登記を行うのに必要な書類が完了するわけではなく、相続のパターンによっては必要な書類も申請書の記入の仕方も違ってきます。
例えば、代理人に依頼する場合には、委任状など他にも書類を用意しなければならないケースがあります。また、遺産分割協議書の代わりの書類として相続分の譲渡契約書を提出する場合などもありますので、相続登記のケースによって書類が変わるという点では、注意が必要となります。

相続登記申請書の作成

登記申請書は、法務局で取得するほか、登記の種類ごとに法務局のホームページに書式および記載例が掲載されていますので、ご参照ください。
課税額、登録免許税額は固定資産評価証明書に記載されている評価額をもとに計算し、登録免許税額分の収入印紙を申請書上部に貼付します。また、不動産の表示については登記事項証明書の記載内容通りに漏れなく記入していきます。

登記申請（書類の提出）

書類がすべて揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出することになります。窓口に持参する方法のほか、郵送やオンラインでも申請可能となります。添付書類に特に問題がなければ、1週間～10日程度で登記記録に申請内容が登録されます。

申請が受理されると、法務局から登記完了書と登記識別情報通知が交付されます。窓口で申請した場合は、受理予定日以降に登記申請時に使用した印鑑と身分証明書を持参し窓口に行き、これらの書類を受け取ります。書類の郵送を希望する場合は、宛名を記載した返信用封筒及び書留料金＋本人限定受取の加算料金分の郵券を申請時に提出しておく必要がありますので、ご注意ください。

以上が不動産を相続した場合に必要な手続きの流れになります。
不動産を相続することになったら必要な手続きについて説明してきましたが、ご自身で相続登記の手続を進めるのは非常に手間がかかります。

弁護士法人シーライトでは遺産分割協議のご依頼をお受けしております。ご依頼いただきますと、面倒な戸籍謄本、登記事項証明書の収集や、遺産分割方法が決まっていない段階での他の相続人との連絡・交渉および遺産分割協議書の作成はすべて当事務所が行います。
不動産の相続についてご不明点等あれば、お気軽に弁護士法人シーライトにご相談ください。