母が亡くなりました。相続人は私と姉の二人です。母の主な遺産は、実家不動産と預金1000万円です。姉は実家がほしいようで「代償金を払うので実家に住みたい」と言っています。そこまではいいのですが、不動産の評価方法とその結果である不動産評価額や代償金の支払い方法・タイミングが、あまりにも姉に有利です。
私は「それはちがうんじゃない?」と言っているんですが、姉は高飛車で話しを聞いてくれません。一般論でいいので、不動産の評価方法や代償金の支払い方法などを教えていただけますか?
※ 当事務所で実際にご相談を承った事案ですが、プライバシー保護やわかりやすくお伝えするために、内容が大きく変わらない範囲で、事実関係を変更しています。
弁護士からの回答
１ 不動産評価額の調べ方
遺産分割協議では、不動産の実勢（市場）価格で評価するのが一般的です。実勢価格は、日々変動していますが、これを調べる方法はいくつかあります。一般的に用いられているのが、①相続税評価額（路線価）、②固定資産税評価、③公示価格、④実勢価格です。同じ物（不動産）を四つの価格で示すので、「一物四価」と言われることがあります。相続税路線価の約1.25倍、固定資産税評価の約1.42倍が実勢価格と言われています。
弁護士にご依頼いただければ不動産会社を介して不動産価格調査を行ないます。
２ 代償金の支払い方法やタイミング
代償金の支払い方法やタイミングについて、民法に明文規定はありません。遺産分割協議で話し合いをして、決めます。分割払いでもかまわないのですが、ご家族間ですと支払いがルーズになりがちで、トラブルになることがあります。これを回避するために、遺産分割協議書には遺産分割時に「一括払い」をすることが多いです。
ご相談のように不動産の評価や代償金の支払方法に関する相談を多くいただきます。弁護士法人シーライトでは、不動産の評価についてトラブルになった事案として、買い手がつきそうにない土地の相続を迫られていたが、弁護士が介入して交渉した結果現金約3000万円を獲得した実績があります。お気軽にご相談下さい。
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