所有者不明土地問題に対応するための民法・不動産登記法の改正案が、2021年4月21日に可決・成立しました。
今後、2024年までを目処に施行される予定となっています。
この改正法によって、相続や遺産分割の手続きがどのように変わっていくのかについて解説していきます。

所有者不明土地の問題

所有者不明土地とは、登記簿謄本等で所有者が直ちに判明しない、もしくは判明しても連絡がつかない状態の土地のことです。
例えば、登記名義人は既に死亡し、数代にわたり相続登記されておらず、現在の相続人を探索することが困難な状態がこれにあたります。
このような所有者不明土地であっても、第三者や行政機関が、勝手に建物を建築もしくは解体したり、土地を売却したりすることはできません。 また、不法投棄の原因にもなっているため、土地の円滑な利用に支障を来していることが問題となっていました。
今までの所有者不明土地が生じる主な原因として、土地の登記名義人の住所が正しく登記されていないケースもありますが、相続の際に親の家や土地の名義変更をしないなど、適切な相続登記が行われないケースが多いようです。
しかし、今回の民法、不動産登記法の改正により、相続登記が義務化され、所有者不明土地問題の解消が期待されています。

相続登記の義務化

今までの法律では相続登記が義務化されておらず、相続登記を行う期間制限もありませんでしたが、改正法では一定の期間内に相続登記を行うことが義務化され、期間も設定されました。
改正法では、「不動産の所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により当該不動産の所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記をしなければならない。」とされました。
なお、所有者不明土地の対策として、相続登記の義務化だけではなく、不動産の登記名義人の氏名や住所の更新を図るための仕組みが規定されています。
たとえば、不動産の登記名義人の氏名や名称又は住所の変更があったとき、不動産の登記名義人はその変更があった日から２年以内に変更登記の申請をしなければならないことになっています。

相続人間での遺産分割協議が長期化した場合

相続人が複数おり、遺産分割協議が長期化しているような場合には、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、いったん、それぞれ法定相続分どおりの相続登記を入れる必要があるので注意が必要です。

相続登記の申請を放置すると将来世代に負担を残す

被相続人から相続された不動産の相続登記の申請を相続人が放置し、その状況のまま相続人全員が亡くなってしまった場合には、次の孫にあたる世代に所有権が移ります。将来世代に無用な負担をかけないという観点からも、遺産分割協議の成立後には速やかに名義変更をしていくことが求められます。

違反に対しては過料

相続登記を申請する義務がある者が正当な理由がないのに申請を怠った場合は10万円以下の過料に処するとされています。
なお、不動産の登記名義人の氏名等や住所の変更登記申請を正当な理由がないのに申請を怠ったときは、５万円以下の過料に処するとされています。

所有者不明土地問題を解決するためのその他の法改正

土地所有権の放棄

改正法では、土地の所有者が国に土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認申請を行い、承認申請が承認された場合には、国庫に帰属することを認める制度が創設されています。
「相続で田舎の土地を取得したが、固定資産税だけがかかってしまい、買手もみつからないので、国が引き取ってほしい。」といった場合、今までの法律では、そういった要請を認めることはできませんでした。
そこで、相続によって取得した土地のうち、一定の要件を満たす土地については、土地の所有者の申請によって、所有権を国庫に帰属させることについての承認を求める制度を始めます。
ただし、土地の所有者は、承認された土地について10年分の負担金（管理費など）を納付しなければならないことになっています。また、自分が放棄したい土地を、確実に国に引き取ってもらえる制度ではないことを忘れてはいけません。

まとめ

相続登記の義務化などの法改正により、今後所有者不明の土地問題は徐々に解消されていくかもしれませんが、相続・遺産分割を行う際には大きな影響を与えることになりますので、実際の相続手続きの際には、弁護士にご相談されることをお勧めします。 弁護士法人シーライトでは、このような問題についても対応致しますので、ご相談いただければと思います。

相続に関して当事務所にご相談されたい方は、お電話もしくは、お問い合わせページよりご連絡ください。