【メルマガ会員先行公開】土地（不動産）を相続する際に知っておくべき基礎知識

土地（不動産）は、現金や預金などの遺産と違い、分け方が難しい資産です。
また、土地（不動産）の相続に伴う、遺産分割、相続登記や相続税申告などの手続には、多くの法律的・実務的課題が伴います。もし土地（不動産）の相続について、相続人同士がもめてしまうような場合には、弁護士への相談が必要なケースもあります。

この記事では、土地（不動産）を相続する方が押さえておくべき基本的な知識について紹介します。

土地（不動産）の相続の基本的な流れ

土地（不動産）を含めた遺産の相続が発生すると、大まかな相続の流れは、下記のような順で進みます。

• 遺言書の有無の確認を行う
• 相続人の調査と相続財産の調査を行う
• 遺産分割協議で分割方法を話し合う
  ※遺言書がない場合や遺言書とは異なる方法で遺産分割を行う場合など
• 相続税申告を行う
  ※すべての遺産に対して相続税が課せられるわけではありません。相続税を支払う必要があるかどうかは、課税遺産総額などの算定をする必要があります。
• 相続登記の申請を行う
  ※相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

では、これらの基本的な流れについて、もう少し詳細に紹介します。

① 遺言書の有無の確認

被相続人が遺言書を遺している場合には、相続は原則その遺言書の通りに行われます。ただし、その遺言書が、有効であることが前提となります。

有効な遺言書とは、法定された要件を満たした書面のことを指します。もし、被相続人が遺した遺言書が法定の要件を満たしていない場合には、残念ながらその遺言書は無効と判断されてしまいます。
遺言には、大きく2種類の方式があり、一般的な相続で使用される普通方式の遺言について簡単に説明していきます。普通方式の遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。

自筆証書遺言について

遺言者が自筆で遺言を作成する方式のことです。自筆証書遺言は、本文・日付・署名部分について手書きが必須となります。作成した遺言書は、法務局の遺言書保管制度を利用し、保管することができます。これにより、保管された遺言書は原則として検認が不要となるため、相続人の手続負担が軽減されます。

自筆証書遺言の作成要件としては、以下のようなものがあります。

1. 全文・日付・氏名が自筆であること
   ボールペンや万年筆など消えない筆記用具で書くのが望ましく、日付は、令和○年○月○日という具体的な書き方が必要となります。
2. 押印があること
   実印を使うのが望ましいです。
3. 定められた方式どおりの加入・削除・訂正が必要
   例えば、訂正する場合には、訂正箇所に二重線を引くだけではなく、正しい文言を、横書きの場合は訂正箇所の上部に、縦書きの場合はその横に書き、訂正印を二重線の近くに押し、さらに遺言書の末尾、あるいは訂正箇所の近くに訂正した内容を書き、署名することが必要です。

公正証書遺言について

遺言者が、公証人の面前で2人以上の証人の立会いのもと、遺言の内容を口頭で述べたことに基づき、公証人が作成する遺言書です。
相続人は全国の公証役場の遺言検索システムを利用することで、遺言書があるかどうかを確認することができます。

秘密証書遺言について

自筆でもパソコン等でも作成することができ、遺言書の内容を秘密にしたまま、遺言書が存在していることについては公証役場に証明してもらえるものです。
遺言書の存在や、遺言者自身が作成したことは、公的に証明される遺言書ではありますが、保管場所は遺言者本人が決める必要があります。

遺言書が無効になってしまうケースについては、こちらの記事で紹介しています。

② 相続人の調査と相続財産の調査

遺産相続を適正に行うために、「相続人が誰なのか」、「相続財産に何があるのか」を正確に把握する必要があります。そのために相続人の調査と相続財産の調査が必要となります。

相続人の調査をするために、被相続人の「戸籍謄本」「除籍謄本」「改製原戸籍」等を出生から死亡まですべて取得する必要があります。戸籍謄本は、被相続人の本籍地である市町村役場で取得でき、郵送でも申請が可能です。

これら収集した戸籍謄本一式に、相続関係を一覧にした図を添えて法務局へ提出することで、提出した図が法定相続情報一覧図というものになって法務局から交付され、相続手続に広く利用することができます。例えば、銀行などの金融機関で相続手続をする場合、戸籍謄本を提出する代わりに、法定相続情報一覧図を提出することができます。なお、交付は無料となります。

相続財産の調査としては、一般に、被相続人の遺品などから本人名義の預金通帳や自動車、株式などプラスの財産がないかの調査を行います。

株式は、被相続人の自宅に届く証券会社から、郵便物や株主総会の手紙などがあるかどうか調べる方法もありますが、それだけでは分からない情報が証券保管振替機構へ照会をかけることで、調べることもできます。

土地（不動産）については、毎年自宅に届く固定資産税の課税通知書の有無の確認をすることや、土地や建物の所在地である市区町村役場で名寄帳の申請を行うことでも調べることができます。

プラスの財産だけではなく、負債などがないかなどマイナスの財産と呼ばれる財産についても調査をします。相続人の調査や相続財産の調査に、期限はありませんが、財産を相続するかしないか（相続放棄）を決断する期間には、相続開始を知ってから3か月以内と期限があります。そのため、相続人の調査や財産調査は、早めに行っていく必要があるでしょう。

相続人の調査と相続財産の調査についてはこちらの記事でも紹介しています。

③ 遺産分割協議で分割方法を話し合う

有効な遺言書がなかった場合や、遺言書とは異なる方法で遺産分割をすることを相続人全員が同意している場合には、遺産分割協議を行い、相続財産の分割方法を決定します。

土地（不動産）も他の遺産と同様に分割方法を決めていきます。土地（不動産）の分割方法には、4種類の分割方法があり、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割です。これらの分割について、後ほど改めて紹介します。

また、遺産分割協議では、土地（不動産）の評価額についても決定しなければなりません。土地（不動産）の評価額の決定方法には、4種類の評価方法があります。それが、実勢価格、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額です。こちらの評価方法についても、後述したいと思います。

相続財産の分割方法についての内容に、相続人全員が合意した場合、遺産分割協議書を作成して、合意をした内容を記載します。

遺産分割協議には期限は特にありませんが、相続に絡む手続には、さまざまな期限が設けられているため、協議を行う際には、そういった期限を意識しながら進めていく必要もあります。

相続に絡む期限については、こちらの記事で紹介しています。

もし、遺産分割協議がまとまらない場合には、遺産分割調停の申し立てを家庭裁判所に行います。
遺産分割調停は、家庭裁判所の裁判官・調停員を相続人の間に入る形で遺産分割の方法について話し合いをし、合意を目指す手続になります。もし、遺産分割調停が不成立となった場合には、遺産分割審判に移行することになります。遺産分割審判では、裁判官が遺産分割方法などを決定します。

④ 必要であれば相続税申告を行う

土地（不動産）を相続することになった場合、必ずしも相続税を支払うわけではありません。相続税の計算は、相続財産の総額から相続税の対象とならない財産を差し引くなどの過程を経て、相続税の総額を計算します。そして、それぞれの相続人が実際に引き継ぐ財産に応じて、納付すべき相続税額を計算します。

土地（不動産）を相続しても、その土地（不動産）ごとに個別に相続税を支払うことになるのではなく、相続した遺産全体の評価額に応じて相続税を支払うことになります。そのため、土地（不動産）以外にどのくらいの財産があるのか、法定相続人が何人いるのかといった事情により相続税額が変わることになります。

相続税の納税義務が発生する場合、相続開始があったことを知った日から10か月以内に、相続税の申告と納税を行う必要があります。具体的な計算の手順は、下記のようになります。

1.相続税の対象となる財産の価格（課税価格）を算出

課税価格の計算式は

相続財産総額 （※1）－ 非課税財産（※2）－ 債務等（※3）＋みなし相続財産（※4）＋ 贈与を受けた財産のうち一定のもの（※5）

（※1） 相続財産総額とは、土地（不動産）を含めたプラスの財産になります。プラスの財産に含まれる種類は、多岐にわたるため、しっかりとした相続財産の調査が必要です。
相続税の計算にあたっての不動産の評価方法は、土地、建物、集合住宅などによって、異なります。具体的には、下記の方法で評価します。

• 土地の評価額は、路線価方式か倍率方式で算出します。
• 建物の評価額は、固定資産税評価額になります。
• 集合住宅の評価額は、土地部分と建物部分の合計によって算出します。
• 貸宅地・借地・貸家建付地の評価額は、借地権割合などを乗じて算出します。

（※2） 非課税財産になるものも、複数あります。代表的なものには、下記のようなものがあります。ただし、一定の条件が求められるものもあるので注意が必要です。

• 墓地、墓石、仏壇、仏具、神棚など
• 非課税枠内で相続人が受け取る生命保険金（500万円 × 法定相続人の数）
• 非課税枠内で相続人が受け取る死亡退職金（500万円 × 法定相続人の数）
• 相続人が国や地方公共団体等に寄付した相続財産
• 宗教、慈善、学術など公益目的の事業に用いる財産
• 個人で経営している幼稚園の事業に用いられた財産
• 心身障害者扶養共済制度により支払われる給付金を受ける権利

（※3） マイナス財産は、相続税の課税対象外となるため、差し引かれます。マイナス財産の代表的なものは、借金などの債務になります。また、被相続人が支払うはずだった住民税や固定資産税等も対象となります。

（※4） 民法上は相続財産ではない、みなし相続財産も課税対象となります。みなし相続財産とされるものには、死亡退職金や生命保険契約による死亡保険金などがあります。
先ほど説明した（※2）の非課税限度額を超えた額に対しては相続税がかかるため、みなし相続財産として計算に入れる必要があります。

（※5） 一定の条件にあてはまる生前贈与は、相続税の課税対象となります。
例えば、相続開始日によって、期間が相続開始前3年以内から7年以内の贈与について相続税が課税される制度があります。さらに相続時精算課税制度（総額2,500万円まで贈与税が非課税の制度）を利用した贈与の場合にも、基礎控除額110万円を超えた部分の額には、相続税がかかります。

2．課税遺産総額の算出と法定相続分で按分

課税遺産総額の算出は下記のように行います。

課税価格（相続財産総額－債務・葬儀費用等+みなし相続財産＋生前贈与加算）－基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」＝課税遺産総額

課税遺産総額が計算できたら、課税遺産総額を民法が定める法定相続分で按分します。

3．相続税額の算出と実際の相続分で按分

2.で求めたそれぞれの相続人の法定相続分で按分した額に、額に応じた税率をかけます。各相続人の相続税額が算出できたら、それらを合計して相続税の総額を算出します。相続税額が計算できたら、実際に相続する割合で相続税額を按分し、各相続人の相続税額を計算します。

この相続税額から、個別に条件を満たすことで適用できる税額控除があれば、その控除額を差し引いたものが最終的な相続税支払い額となります。

土地（不動産）を相続した場合の税額控除：小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を最大80％減額できるものです。評価額が下がることで、相続税の負担が軽減されます。

この小規模宅地等の特例の制度を利用するためには、「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」に該当する必要があるなどの一定の条件を満たさなければいけません。例えば、被相続人の居住用の宅地を相続した場合、特定居住用宅地等に該当し、330㎡（約100坪）までが80％評価額を減額することができます。

仮に評価額が、5,000万円の330㎡の土地（不動産）であれば、5,000万円×80％＝4,000万円の減額となります。そのため、この土地（不動産）の評価額は、1,000万円となるわけです。かなりの節税となります。ただし、どの類型に該当するかによって、限度面積、減額率が異なります。そのため、土地（不動産）を相続することになった場合には、小規模宅地等の特例を利用できるか、確認する必要があります。

土地（不動産）を相続した場合の相続税については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

⑤ 相続登記が必要

相続によって土地（不動産）を取得した場合、相続登記という手続が必要です。2024年4月から、相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記を行わないと、売却や担保設定ができません。相続登記を申請する際には、指定された書類を準備します。また、相続登記には、登録免許税の納付も行わなければなりません。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×税率0.4％で計算され、100円未満を切り捨てることで算出できます。

不動産登記の手続についてはこちらの記事でも紹介しています。

土地（不動産）の分割方法

遺産分割協議の中で紹介した、4つの土地（不動産）の分割方法について紹介します。

現物分割

土地（不動産）を物理的に分割する方法となります。
被相続人が残した土地（不動産）を売却せずに受け継ぐことができるメリットがありますが、1つの土地を複数に分ける場合には、土地の分け方によって公平な分割をすることが難しいというデメリットもあります。

代償分割

特定の相続人が土地（不動産）を相続した場合、それ以外の他の相続人に対して、土地（不動産）を取得した相続人が、相当額の対価を金銭で支払うことです。
現物分割が難しい土地の場合でも、代償分割によって公平な遺産分割を実現することができる点がメリットとなります。

共有分割

土地（不動産）を複数の相続人の共有の財産として、共有名義で受け継ぐ方法です。
共有分割は、特に詳細な話し合いを要しませんが、共有名義にすることで、売却や使用に際して全員の同意が必要になり、将来的にトラブルを引き起こすリスクがあります。

換価分割

土地（不動産）を売却し、売却代金を相続人で分け合う方法です。売却には手間や費用がかかりますが、現金化されるので公平な分割が可能となります。

不動産の評価方法

遺産分割時の不動産の評価方法についてもご紹介します。

実勢価格

実際に市場で取引される価格であり、時価になります。

公示価格

全国の標準地に定められた地価であり、すべての土地に対応しているわけではありません。

相続税路線価

相続税を算出する際に基準として用いられる価格です。国税庁が定めた路線価図という地図を使って評価額を算定しています。

固定資産税評価額

固定資産税の評価に利用される評価額です。
相続税路線価と異なり、建物についても評価額が算出されます。これら4種類の評価方法のうち、遺産分割協議で一般的に使用されるのは、実勢価格となりますが、相続人全員が合意しているのであれば、どの評価方法を選んでも問題ありません。
ちなみに、相続税の申告をする際に用いる土地（不動産）の評価方法は、条件によって決まった評価方法で算定しますので、自由に評価方法は選べません。

土地（不動産）の相続で起きやすいトラブル

相続人間の意見の対立

「誰が住むか」「売るか貸すか」「いくらで評価するか」といった点で意見が割れてしまい、感情的な対立に発展することもあります。

名義変更の放置

相続した土地（不動産）の相続登記がもれてしまい、「とりあえずそのまま使おう」と放置された土地（不動産）が、次の世代で相続人が10人以上に増えることもあります。
将来的な紛争や手続困難の火種になるため、土地（不動産）が相続財産に含まれていた場合には、曖昧にせず、適切な遺産分割の方法を決めましょう。

遺留分侵害の問題

特定の相続人に土地（不動産）の相続を集中させることで、他の法定相続人の遺留分を侵害する可能性があります。
被相続人が所有していた土地（不動産）によっては、評価額が高額になることもあるため、その結果、遺留分侵害額請求という法的トラブルが発生することもあります。
遺留分侵害額請求を受けたら、その請求は無視することができません。しっかりと、その侵害額に相当する額を現金で支払う必要があります。

土地(不動産)の相続に関する問題を弁護士に相談するメリット

相続財産に土地（不動産）が含まれており、相続人同士で揉めてしまいそうなケースや、すでに揉めているケースでは、弁護士に相談することをおすすめします。

土地（不動産）に関する適切な相続方法を提案できる

土地（不動産）の相続に関わる法律は多岐にわたり、さまざまな法律が複雑に絡み合います。そのため、様々な知識やノウハウが必要となります。不動産の相続に強い弁護士であれば、ご自身の土地（不動産）相続の場合には、どのような分割方法を選択するのがいいのかなどについて適切な提案をすることができます。
また、土地（不動産）における将来的に発生しうるトラブルなどについても未然に防ぐことができます。

相続人同士の感情的対立の緩和と代理交渉

弁護士は、相続人間の感情的な衝突を緩和し、第三者の立場で冷静に話を進めることができます。土地（不動産）を相続したいのかそうではないかの立場によって、採用したい土地（不動産）の評価方法も異なるケースがあります。そのような場合、遺産分割協議が全くまとまらず、相続人同士で争いの発展してしまうこともあります。

弁護士は、当事者に代わり代理人として、他の相続人と交渉を行うため、ご自身の精神的負担も軽減されます。

不動産の売却手続を弁護士に依頼できる

相続人間で、不動産を売却しようとなった場合に、弁護士へ共有不動産売却の折衝を委任することも可能です。弁護士は、売主全員の代理人として不動産会社と媒介契約を締結し、買主との売買契約締結、決済金の受領などを進めていくことができます。

土地（不動産）相続でお困りの場合は、弁護士法人シーライトへご相談ください

土地（不動産）相続は、評価方法が難しかったり、登記の手続を行う必要があったりと、預貯金や現金などと比べて対応が難しい遺産となります。
また、相続人同士が、土地（不動産）の相続をめぐり、トラブルに発展してしまった場合には、弁護士に相談していただくことをおすすめします。

当事務所では、土地（不動産）の相続について詳しい弁護士が、丁寧に対応いたします。お気軽にご相談ください。