実家の土地建物を姉弟の共有名義にしてトラブルになった事案

被相続人との関係	‐
主な財産	土地建物（父の自宅）
遺言の有無	‐
主な問題点	共有不動産がある
手続き	協議

背景

ご依頼者のお父様が亡くなった際に、実家の土地建物をご依頼者とご依頼者の弟様の共有名義にしました。その後、弟様家族が実家に住み続けていたため、ご依頼者は実家の土地建物を使用していませんでした。
ご依頼者としては持分を持っていてもどうしようもないので、実家を売却して自分の持分相当の現金を受け取りたい、もしくは弟様が実家に住み続けたいならお金を支払ってほしいと考え、ご相談にいらっしゃいました。

主張

• 実家を売却し、自身の持分相当の現金が欲しい
• 共有名義になっている不動産の共有状態を解消したい

解決までの流れ

ご依頼を受けた後、弊所から相手方（弟様）に受任通知を送ったところ、相手方も弁護士に依頼し、弁護士間での交渉となりました。

交渉の当初は、相手方が代償金を支払うだけの資産がないとのことで、実家を売却して売却代金を分割する方向で協議を進めようとしましたが、やはり実家には住み続けたい相手方がなかなか売却を決断できなかったり、具体的な売却方法等について争いがあったりと交渉が難航しました。

なんとか共同売却の方向で協議を進めて、仮測量を実施した矢先、相手方から「ご依頼者の持分を買い取るという解決が可能かをもう一度検討したい」という話がありました。相手方による検討の結果、相手方の息子様が金融機関からの融資を受けてご依頼者の持分を買い取るという方向で新たに協議を進めることになりました。

共有不動産の持分売却にあたっては、不動産の評価額等の売買契約に関する観点だけでなく、不動産譲渡所得税などの税金面のお話もご依頼者にさせていただき、最終的にどのくらいの手取り額になりそうかをイメージできるようなアドバイスをいたしました。

結果

相手方の息子様が融資を受け、ご依頼者の持分を買い取るという形で共有名義が解消されました。ご依頼者としても当方の主張する不動産評価額を前提とした現金を取得できたので、とてもご満足いただけました。

担当弁護士の所感

親が亡くなった後、遺産である不動産を相続人らの法定相続分で共有名義とされるケースが見られます。この場合、一見すると法定相続分での共有となっているので、問題なく公平に相続ができたと思われるかもしれません。しかしながら、その不動産を共有持分の割合で使用しているというケースは稀であり、実際には相続人の一人が独占的に使用しており、使用していない相続人がいざ不動産を売却してお金に換えたいと思っても、他の相続人（共有者）全員の同意がなければ売却ができないといったリスクが隠れているのです。

共有者全員が仲良く協議・解決ができれば何の問題もないですが、協議・解決ができない場合にこうしたリスクが顕在化することになります。本件でも、ご依頼者が相手方に実家を売却して売却代金を分割するか、自身の持分を買い取ってほしいと打診しましたが、相手方に断られてしまったため、ご相談にいらっしゃいました。

共有不動産の共有状態の解消については、共有者間で合意ができない場合には、共有物分割請求訴訟を提起する必要があります。しかしながら、共有物分割請求訴訟を提起するとなると、費用もかかりますし、解決までの時間も長くかかってしまいます。
本件では共有物分割請求訴訟に至ることなく交渉段階で解決をすることができたため、費用等を比較的抑えることができました。

また、本件では不動産の評価額も争いになりましたが、不動産業者の査定書などをふまえて妥当な評価額を主張した結果、当方主張の不動産評価額を前提としてご依頼者の持分を売却することができました。

不動産を共有名義で相続したものの、共有状態を解消したくて困っているといったお悩みを抱えている方は、ぜひ弁護士にご相談ください。