不動産の相続税の計算方法について解説～節税対策や注意点も紹介～

不動産を相続する予定、もしくは相続した場合には「どのくらい、相続税がかかるのだろうか」「相続税対策はできるのだろうか」と不安や疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。

相続税を計算する際は、財産の総額から相続税の対象とならない財産を差し引き、相続税の総額を計算します。そして、それぞれの相続人が実際に引き継ぐ財産に応じて、納付すべき各々の相続税額を計算します。そのため、不動産ごとに相続税がかかるわけではなく、相続した遺産全体の評価額に対して税金がかかるため、不動産以外にどのくらいの財産があるかで相続税額が変わることになります。
つまり、不動産を相続することになった場合に、必ず相続税を支払うわけではありません。計算の結果によっては、相続税を支払う必要がない場合もあります。

今回は、不動産を相続する場合の相続税の計算方法について解説します。また、不動産の相続における節税対策や注意点についても確認していきたいと思います。

不動産を相続した場合（する予定も含む）の計算方法

まずは、相続税の計算の流れを大まかにわけると３つの段階を踏みます。

1段階目は、課税価格の計算
2段階目は、相続税の総額を計算
3段階目は、納付税額の計算
となります。

1．課税価格の計算方法

課税価格とは、相続税の対象となる財産の価格のことです。課税価格は、相続財産の総額から課税の対象でない財産（非課税財産）や債務等を控除し、被相続人からの贈与により取得した財産の中で一定の要件を満たすものを加算して計算します。
計算式は下記となります。

課税価格 ＝ 相続財産総額 − 非課税財産（※1） − 債務等（※2） ＋ 贈与を受けた財産のうち一定のもの（※3）

（※1）非課税財産の代表的なものは、墓石や仏壇や、相続によって取得したとみなされる生命保険金や退職手当金のうち一定の金額になります。
（※2）債務についてはローンなどの借入金等の債務だけではなく、被相続人が支払うはずだった住民税や固定資産税等も対象となります。
（※3）相続開始前3年以内の贈与と相続時精算課税という方法により取得した財産は、相続税の対象となります。そのため、年間110万円まで非課税の暦年課税贈与も相続開始前3年以内のものについては、相続税の対象となります。
相続時精算課税とは、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子、孫への贈与について2500万円まで贈与税がかからない制度です。相続時精算課税により贈与した財産は、相続税の対象となります。
ただし、令和6年1月1日以降は、相続時精算課税についても暦年課税贈与と同様に年間110万円の基礎控除が使えるよう改正されます。暦年課税の基礎控除と異なる点は、相続時精算課税の基礎控除部分は相続税の計算に含めないことです。

ちなみに、葬式費用も相続税を計算する際に、相続財産の総額から控除します。葬式費用については、埋葬や火葬、納骨に要した費用を含みますが、香典返礼費用や初七日の法要に関する費用は含むことができません。

2．相続税の総額を計算

次は、1段階目で算出した課税価格をもとに、相続税の総額を算出します。まずは、課税遺産総額を求めます。課税遺産総額は、課税価格から基礎控除額を控除し求めます。

① 課税遺産総額の計算式

課税遺産総額 ＝ 課税価格 − 基礎控除額（ 3000万円 ＋ 600万円 × 相続人の人数 ）

相続税は、この基礎控除額を越える相続財産の額に対してだけ発生します。逆を言えば、課税対象となる財産が基礎控除額以下の場合には、相続税を納める必要がありません。
法定相続人とは、民法によって定められた遺産を相続する人のことで、配偶者、子、父母や祖父母、兄弟姉妹が一般的です。

 法定相続人の人数に応じた基礎控除額の早見表

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3600万円
2人	4200万円
3人	4800万円
4人	5400万円
5人	6000万円

例えば法定相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は4800万円です。
相続財産の総額が、4800万円以下なら相続税はかかりません。
課税遺産総額を求めたら、次に相続人ごとの仮の取得金額を算出します。各相続人が法定相続分で分割したものと仮定し、法定相続分に応ずる取得金額を算出します。

② 相続人ごとの仮の取得金額の計算式

取得金額 ＝ 課税遺産総額 × 法定相続分の割合

※端数処理について：計算において1000円未満は切り捨てても構いません。（相続税基本通達16−3による）相続人ごとの仮の取得金額を算出したら、次に下表の税率を乗じ、控除額を引いた相続税額を算出します。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1000万円以下	10％	–
3000万円以下	15％	50万円
5000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1700万円
3億円以下	45％	2700万円
6億円以下	50％	4200万円
6億円超	55％	7200万円

③ 相続人ごとの仮の相続税額の計算式

各相続人の仮の相続税額 ＝ 各取得金額 × 税率 − 控除額

④ 相続税の総額の計算式

最後に上で算出した各相続人の仮の相続税額を合計して相続税の総額を計算します。 この際の端数処理については、100円未満は切り捨てて構いません。（相続税基本通達16−3による）

3．納付税額の計算

相続税の総額を算出したらそれぞれの相続人の実際の税額を計算します。
相続税の総額を各相続人の実際の相続割合で按分します。この按分の際の端数については、100円未満は切り捨てて構いません。（国税通則法119条による）
遺言や遺産分割協議の結果次第では、特定の相続人に財産が集中して、財産割合に差が出てしまうこともあります。相続割合で按分し算出した税額に、下記のような税額控除分を差し引いて最終的に納付税額を算出します。

税額控除の内容

配偶者の税額軽減	1億6千万円と財産総額に配偶者の法定相続分を乗じた金額のいずれか大きい金額までは相続税がかかりません。
贈与税額控除	相続税の課税対象となった贈与財産に課せられた贈与税があるときは、相続税から控除することができます。
未成年者控除	相続人が18歳未満の未成年の場合には、18歳になるまでの年数に10万円を乗じた額を相続税から控除できます。
障害者控除	相続人が障害者の場合は85歳に達するまでの年数に一般障害者の場合は10万円、特別障害者の場合は20万円を乗じた額を相続税から控除できます。
相次相続控除	被相続人が10年以内に相続税を納付した場合は、一定額を控除できます。
外国税額控除	外国で相続税が課される場合には、一定額を控除できます。

各相続人の納付税額の計算式

各相続人の税額 ＝ 相続税の総額 × 相続割合 − 税額控除

※合計金額の端数処理については、100円未満は切り捨てて構いません。（相続税基本通達16−3による）

以上が、相続人1人が支払う相続税の算出方法となります。では、上記の計算式を使った具体例を紹介します。

① 税価格の計算

課税価格 ＝ 遺産総額 − 非課税財産 − 債務等 ＋ 贈与を受けた財産のうち一定のもの
1億1000万円 − 1000万円 ＝ 1億円

② 相続税の総額の計算

③ 各相続人の相続税額

相続税の総額が計算できましたので、実際の相続割合に応じて按分します。

不動産を相続した場合には、不動産の評価額を算出してからでないと相続税の計算ができません。まずは、不動産の評価額を調べます。

不動産の評価額の算出方法について

不動産の評価方法は下記のようになっています。

• 土地の評価額は、路線価方式か倍率方式で算出します。
• 建物の評価額は、固定資産税評価額になります。
• 集合住宅の評価額は、土地部分と建物部分の合計によって算出します。
• 貸宅地・借地・貸家建付地の評価額は、借地権割合などを乗じて算出します。

1．土地の評価方法

路線価が定められている地域であれば路線価を用い、路線価が定められていない土地については、倍率方式を用いて算出します。

路線価方式について

路線価とは、土地が面している道路ごとに設定された土地の1㎡あたりの価額のことです。路線価方式における土地の価額は、路線価に道路からの奥行に応じた奥行価格補正率を乗じ補正を行い、その土地の面積を乗じて計算します。

【計算式】
路線価方式 ＝ 路線価×補正率 × 地積

補正を行うような土地の例は、下記のようになります。

• 道路と面している長さが短い土地は、間口狭小補正率を使用します。
• 細長い土地は、奥行長大補正率を使用します。
• 土地が整形されていない場合は、不整形補正率を使用します。

その他にも、建築基準法により建築物を後退させなければならない場合、私道に隣接している場合、騒音や異臭により土地の価値が低下している場合などには、一定の補正を行います。

倍率方式について

倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算出する方法です。固定資産税評価額は、毎年、土地の所有者宛に市区町村から送付される固定資産税納税通知書を見ると確認することができます。もし、固定資産税納税通知書が見つからない場合は、土地の所在地である市区町村役場で、手数料を支払い固定資産税評価証明書を取得して確認することができます。
また評価倍率は、国税庁のホームページ内にある「評価倍率表」から調べることができます。

2．建物の評価方法

建物の評価額については、固定資産税評価額が相続税評価額となります。ただし、これは建築が完了している建物の場合であり、だいたい建築費用の50〜70%に設定されています。

建築が終わっていない建物が相続財産となっている場合は、評価方法が異なります。その場合、建築の進捗状況に応じて相続税評価額を算出します。

計算式は、総工費用に建築の進捗率を乗じ、さらに70％の割合を乗じたものになります。

（総工費×建築進捗率）×70%　（※）
　^{（※）70％は固定となります。}

例えば、総工費5000万円の建物で進捗率が60％の場合には、下記のように計算します。
5,000万円×60%×70% =2100万円
 2100万円が相続税評価額となります。

3．集合住宅の評価方法

相続した不動産がマンションなどの集合住宅の場合には、土地の評価額と建物の評価額を足した合計が、相続税評価額となります。

土地の評価額の計算方法

① 路線価方式の場合
接している道路の路線価×マンション全体の面積×ご自身の持分割合

② 倍率方式の場合
マンション全体の固定資産税評価額×道路ごとに設定された倍率×ご自身の持分割合

建物の評価額の計算方法

専有部分の固定資産税評価額

4．貸宅地・借地・貸家建付地の評価方法

土地のみ貸している場合

土地の評価額から借地権割合を控除して貸宅地の評価を行います。

【計算式】
土地の評価額×（1－借地権割合）
ただし、無償で親戚などに貸している場合には、貸宅地の計算式をあてはめることはできません。

土地を借りている場合

借りている土地に家を建てている場合など、借地権が設定されている土地を相続したときは、土地の評価額に借地権割合を乗じます。

【計算式】
土地の評価額×借地権割合

土地と建物を貸している場合

土地に住宅などの建物を建てて貸している場合の土地を貸家建付地といいます。

【計算式】
土地の評価額 − 土地の評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
借家権割合は、全国一律で30％となっています。

また賃貸割合とは、その建物がどのくらいの割合で賃貸されているかを表します。
例えば、10室ある建物の5室だけが貸し出されている場合の賃貸割合は、50％と表します。

不動産相続税の節税対策について

不動産を実際に相続することになった場合に、できる限り税金を抑えるための節税方法についてご紹介します。

（1） 基礎控除の活用

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税を納める必要ができます。そのため、もし基礎控除額が大きくなれば相続税を減額でき、場合によっては、納める必要がなくなります。
基礎控除額を増やすためには、法定相続人の数を増やすことになります。その方法として、養子をとることがあります。ただし、法定相続人の数に算入することができる養子の数には制限があります。

• 被相続人に実の子供がいる場合に養子となれる人数は、1人
• 被相続人に実の子供がいない場合に養子となれる人数は、2人

しかし国としては、相続税の軽減を目的とする養子縁組を基本的には認めていません。

（2） 小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続により取得した財産のうち一定の土地について相続税の評価額を抑えることができることです。この特例は、相続が発生する前の用途によって分類が変わります。また、取得者によって適用を受ける要件が変わります。

① 事業用に使っている宅地等

被相続人または、被相続人と生計を一緒にしていた親族の事業に使用していた土地を特定事業用宅地等といい、減額の対象となります。評価額の80％の減額が認められ、面積限度は、400㎡となります。評価額の減額を認めてもらうためには、相続税の申告期限まで引き続きその土地を保有し、継続して事業を行う必要があります。

② 同族会社の事業に使用している宅地等

相続開始の直前に被相続人及び被相続人の親族が発行済み株式の50％超を保有している同族会社の事業用として被相続人が貸付を行っていた土地については、特定同族会社事業用宅地等といって小規模宅地等の特例の対象となります。

評価額の80％の減額が認められ、面積限度は、400㎡となります。評価額の減額を認めてもらうためには、相続税の申告期限まで引き続きその土地を保有し、継続して事業を行う必要があります。また、適用を受ける土地を取得した親族が申告期限において、その同族会社の役員になっていなければいけないという要件があります。

③ 貸している宅地等

被相続人が貸付を行っている事業を貸付事業用宅地等といいます。面積200㎡を限度として、評価額の50％を減額することができます。小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限まで引き続きその土地を保有し、継続して貸付を行わなければいけません。

④ 被相続人の居住用の宅地

被相続人が住んでいた建物の土地については、特定居住用宅地等といい、330㎡を限度として80％の評価減を行うことができます。
注意点は、特定居住用宅地等に関してその土地を取得した人によって小規模宅地等の特例の適用を受ける要件が異なります。
被相続人の配偶者については、特別な要件はありません。被相続人の同居親族が取得する場合は、その土地を申告期限まで引き続き保有し、相続開始直前から申告期限まで住み続けることが要件となります。
もし配偶者や同居親族がおらず、別の場所に住んでいる親族が取得する場合は、相続開始時に居住している家を所有したことがなく、取得する土地を申告期限まで引き続き保有すれば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

①から④までを下記表にまとめましたので、参照ください。

宅地の利用区分			要件	限度面積	減額割合
被相続人の事業用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用宅地		① 特定事業用宅地	400㎡	80%
	貸付事業用の宅地	一定の法人に貸し付けられた、法人用の宅地	②特定同族会社事業用宅地	400㎡	80%
			③貸付事業用宅地	200㎡	50%
		一定の法人に貸し出された、 法人の貸付事業用の宅地	③貸付事業用宅地	200㎡	50%
		被相続人などの貸付事業用の宅地	③貸付事業用宅地	200㎡	50%
被相続人の居住用の宅地			④特定居住用宅地	330㎡	80%

（3） 相続税の特例を活用

相続税を下げるためには基礎控除以外にも、特例を利用することで減額措置をとる方法があります。例えば、税額控除の部分でも紹介した配偶者の税額軽減特例を活用したり、土地の評価方法でご説明した土地の不整形な形状等により不動産の評価額を減らしたりする方法などがあります。

（4）不動産を生前贈与する方法

もし立地条件等が良く不動産の資産価値が高いときには、生前贈与を利用する方法があります。相続財産を減らすことができ、結果相続税を減らすことにつながります。
また、生前に行うので、贈与する相手を決めることができるのもメリットです。

しかし、相続あるいは贈与した財産が同じ金額であれば、相続税より贈与税の方が実は税金が高くなります。そのため、税額だけ見ると相続税のほうが節税できるように見えますが、必ずしもそうとは限りません。
不動産の価値によって異なり、相続より生前贈与したほうが税金を抑えられる場合もあります。もし不動産の相続について迷われている場合には、弁護士や税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

不動産の相続についての注意点について

相続登記の手続

不動産を相続した場合には、相続税を納める以外にも相続登記を行う際に別途費用が必要となります。
不動産を相続した場合、被相続人の名義から新しい相続人の名義に変更する手続である相続登記が必要となります。
相続登記の手続をするためには、登録免許税がかかります。相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×0.4%となっております。

不動産共有の問題

財産を不動産にすることで、相続税を節税できる場合もありますが、不動産になると単純に分けることが難しいという問題があります。もし、不動産を複数人で相続するとなると、共有の問題が起きてしまいます。

共有持分を持っていれば、対象不動産の保存・管理をしたり、変更したりすることが可能になります。ただし、他の相続人も権利を持っているため、共有持分によってできることが限られます。
例えば、不動産を第三者に貸すことで収益を上げるような管理については、共有持分の過半数の同意が必要となります。また、建物の改修や売却などをおこなう場合の変更は、共有者全員の同意が必要になり、独自の判断では行えません。

このように、不動産を共有すると、他の相続人の同意が必要となることが出てきます。

不動産の共有持分を持っている相続人同士の話合いがまとまらず、争いになってしまうこともあります。
また、共有持分の解消をしようとしても、すぐに解消できるわけではないため、争いが起きている間にも相続した不動産が管理不全になってしまうこともあります。そういった点でも不動産を共有することは、おすすめできません。

不動産所有による費用面の問題

相続税対策の目的で不動産を所有することで、固定資産税などの税金が支払いや、建物の維持管理の手間や維持費の支払いなど、費用や手間がかかり続けることに留意する必要があります。
もし、不動産を持つことが得になる状況ではない場合、負担となる可能性があることに注意が必要です。

まとめ

不動産を含む遺産を相続し、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告・納税が必要となります。土地の評価方法は路線価方式または倍率方式によりますが、土地の評価を含め相続税の計算は、非常に複雑です。

また相続税の節税対策に限らず、不動産の分割対策や納税資金対策など、とるべき相続対策の範囲が広いことも難点です。不動産が相続財産に含まれている場合には、誰が不動産を相続するのかと相続人同士でトラブルに発展しやすいです。話し合いがまとまらずトラブルが長期化すると、相続税の納税期限があっという間にきてしまいます。

トラブルが起きてしまいそう、もしくは起きている場合には、弁護士に相談することをおすすめします。
また、それ以外の相続問題でもお悩みの場合には、弁護士にご相談ください。